갭투자는 부동산 투자 중 하나로, 매매가와 전세가의 차이인 '갭'만 투자해 집을 사는 방식입니다.
예를 들어 3억짜리 집이 있는데, 2억 5천만 원에 전세를 놓으면 투자자는 5천만 원만 있으면 집을 살 수 있는 구조죠.
문제는 이 구조가 반복될수록 실질 자산이 거의 없이도 수십 채의 집을 매입할 수 있게 되면서, 집값 하락이나 공실 발생 시 보증금을 돌려줄 수 없다는 리스크가 터지기 쉽다는 데 있습니다.
깡통 전세와 역전세란
갭투자 자체는 불법이 아닙니다. 하지만 집값이 하락하거나 전세 수요가 감소하는 순간, 전세금이 매매가를 초과하는 이른바 '깡통 전세'가 됩니다.
깡통 전세: 대출금 + 보증금 > 매매가의 70~80% 이상인 경우
이럴 경우, 집을 팔아도 세입자 보증금을 돌려줄 수 없어 경매를 해도 손해를 볼 수 있습니다.
역전세: 현재 전세 시세가 기존 전세보다 낮아진 경우
새로운 세입자가 전세로 들어오더라도 기존 보증금보다 낮은 금액이기 때문에, 집주인은 차액을 자비로 돌려줘야 하며 그만큼 부담이 생깁니다.
특히 신축 빌라나 소형 오피스텔은 시세가 명확하지 않아 전세 사기 수법에 악용되기 쉽습니다.
갭투자를 활용한 사기 수법들
시세 조작: 주변 시세보다 비싸게 전세를 내놓고 보증금을 챙긴 뒤 사라지는 수법입니다.
등기부 위조: 담보대출이 없다는 식으로 속이고 전세 계약을 유도합니다.
바지 집주인: 명의만 빌린 노숙자 등을 집주인으로 세워 책임을 회피합니다.
가짜 월세 계약: 실제는 월세 계약자인데 보증금을 받고 나중에 전세 계약인 척 속이는 경우도 있습니다.
근저당 선순위 설정: 세입자가 전입신고나 확정일자를 받기 전, 선순위로 근저당을 설정해 대항력을 무력화시킵니다.
7가지 예방법
등기부등본 확인은 직접 온라인에서!
집주인 명의, 저당 여부, 근저당 설정 여부는 반드시 직접 열람해보세요.
시세보다 과도한 전세금은 피하기
특히 신축 빌라에서 주변보다 현저히 비싸면 의심해야 합니다.
전입신고와 확정일자는 하루라도 빨리
등기부등본상 채권보다 대항력 우선순위를 확보하는 핵심입니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인
가입된 경우 세입자는 보증금을 일정 범위 내에서 돌려받을 수 있습니다.
실거주 확인
집주인이 실거주하지 않고 다수의 집을 소유한 경우는 갭투자 리스크가 큽니다.
공인중개사 등록 여부 확인
가짜 중개사와 사무실로 인한 피해도 늘고 있으므로 정식 등록된 공인중개사무소인지 확인이 필요합니다.
주변 전세 시세 파악
네이버 부동산, 한국감정원, KB시세 등을 통해 평균 전세가 수준을 꼭 비교해보세요.
깡통 전세 갭투자 역전세 사기 수법과 예방법 정리
부동산 투자 자체가 나쁜 건 아닙니다. 하지만 갭투자라는 구조 자체가 고위험 구조라는 사실을 잊지 말아야 합니다.
특히 시세보다 저렴한 전세 물건을 보게 되면 의심부터 해보는 게 좋습니다. 소액으로 수익을 노릴 수 있다는 말에 혹해 보증금을 떼일 수도 있기 때문이죠.
가장 중요한 건 '정보력'입니다. 등기부 확인, 시세 파악, 전세보증보험 확인은 기본 중 기본이고, 계약서 특약 하나하나도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
'혹시나' 하는 마음으로 들어간 계약이 '정말로' 문제가 될 수 있다는 걸 명심하고, 방어적인 자세로 접근하는 게 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.
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